ביטוח מבנה למשכנתא

מאמר זה עוסק בביטוח מבנה למשכנתא, מדוע כדאי לרכוש ביטוח זה ואילו סיכונים הוא מכסה. מרבית רוכשי הדירות נעזרים בעת רכישת הדירה או הנכס בלקיחת הלוואת משכנתא. משכנתא היא הלוואה על סכום כסף גדול אותו לווה הרוכש מבנק למשכנתאות ומוחזרת בתשלומים שוטפים במשך עשרות שנים רבות. מפאת אופי הלוואת המשכנתא ירצה המלווה (הבנק למשכנתאות) לבטח את ההלוואה, על מנת לוודא כי סכום ההלוואה (המשכנתא) בסופו של תהליך, יוחזר אל הבנק.

על מנת להבטיח את החזרת ההלוואה, ידרוש הבנק מלווה המשכנתא לבטח את עצמו מפני פגיעה ביכולתו להחזיר את ההלוואה לבנק, בנוסף, הבנק למשכנתאות מחזיק בנכס הנרכש כערבון לפרעון החוב. במידה והחוב לא נפרע מסיבה כזו או אחרת, הבנק מחזיק בזכותו לממש את הערבון. מימוש הערבון יהיה באמצעות מכירת הנכס והעברת שווי המכירה לבנק למשכנתאות.

פתרון זה, בו הנכס מהווה ערבון להחזר ההלוואה, חושף את הבנק למשכנתאות לסיכונים הכרוכים בירידת ערך הנכס. במידה וערך הנכס יורד מסכום יתרת ההלוואה הנותרת להחזר, עלול בנק המשכנתאות למצוא עצמו עם ערבון לא מספק.

משום כך, בלקיחת משכנתא, דורש הבנק כי בנוסף על ביטוח הלווה מפני פגיעה ביכולת החזרת ההלוואה (ביטוח חיים וביטוח אבדן כושר עבודה), גם הנכס עצמו יבוטח מפני ירידת ערכו כערבון. רכיב זה בביטוח המשכנתא קרוי ביטוח מבנה למשכנתא.

ביטוח מבנה למשכנתא – ביטוח פרטי מול ביטוח באמצעות הבנק

ביטוח מבנה למשכנתא הוא תנאי הכרחי על פי רב לקבלת משכנתא, אולם תנאי זה אינו מחייב רכישת ביטוח מבנה למשכנתא באמצעות הבנק.

עד לשנת 1998 רכישת ביטוח מבנה למשכנתא התבצעה באמצעות הבנק בלבד. מצב זה, בו הבנקים היוו גוף בלעדי המשווק ביטוח מבנה למשכנתא, הביא לתשלום פרמיות גבוהות במיוחד. למרות שהאופציה למעבר לביטוח פרטי הייתה קיימת עוד טרם העניין נדון בבג"ץ בשנת 1998, היא לא מומשה על פי רב. לאחר שהפיקוח על הביטוח קבע כי הבנקים גובים פרמיות הגבוהות פי שתיים מן המקובל, בג"ץ דן בנושא ופתח את השוק לתחרות חופשית. החל מסוף שנת 2005 ניתן לעבור בין מבטחים שונים ללא תשלום קנס.

ניתן להעביר את ביטוח מבנה למשכנתא מהבנק לאחת החברות הפרטיות גם במידה וכבר נרכשה פוליסת ביטוח. במידה ובחרתם להעביר את הפוליסה מהבנק למבטח פרטי יש לוודא כי ביטול פוליסת הביטוח בבנק התבצעה. רצוי לדרוש מחברת הביטוח אליה מעבירים את פוליסת ביטוח מבנה למשכנתא כי תנתן הטבת חודש ראשון חינם, דבר שימנע כפל ביטוח וגבייה לאותו החודש במידה וביטול הביטוח בבנק מתעכב.

קיימות שתי אפשרויות לכיסוי ביטוח מבנה למשכנתא: במסגרת ביטוח פרטי לדירה ובמסגרת ביטוח מפוצל בו קיימת פוליסת ביטוח פרטית עבור תכולת הדירה וביטוח מבנה למשכנתא דרך הבנק.

ביטוח פרטי לדירה המכסה רכיבי תכולה ורכוש כאחד מקנה יתרון על פני ביטוח מפוצל בכך שבמידה ונגרם נזק רב לדירה בארוע ביטוחי אחד בו נפגעו הן המבנה והן תכולת הדירה, דמי ההשתתפות העצמית יאוחדו וישולמו פעם אחת בלבד. כאשר ביטוחי התכולה והמבנה מפולצים, יהיה צורך בתשלום השתתפות עצמית בכל אחד משני הביטוחים בנפרד.

היתרון העומד לזכות פתרון מפוצל הוא שבעת נזק גדול לדירה בנסיבות שנויות במחלוקת, הטיפול בתביעה יהיה מטעם הבנק כגוף גדול ובעל אמצעים אל מול חברת הביטוח בעוד שבביטוח פרטי ההתמודדות היא של אדם פרטי מול חברת הביטוח. במידה והתרחש מקרה כזה, היתרון של תביעת לקוח גדול ומועדף המגובה בסוללה משפטית חזקה יכול להיות משמעותי ביותר.

ביטוח מבנה למשכנתא – טיפים

כאשר באים לבטח ביטוח מבנה למשכנתא רצוי לוודא כי:

  • כיסויים נוספים - קיים כיסוי לנזקי טרור, ביטוח שיפורי מבנה, ביטוח צנרת, והשלמות ותוספות שונות אחרות בנוסף לפוליסת ביטוח מבנה למשכנתא הבסיסי.
  • כיסוי ערך הקרקע בבניין משותף - בבניין משותף חשוב לוודא כי קיים כיסוי גם לערך הקרקע, כך ובמידה והבניין כולו נהרס ימצאו האמצעים להקימו מחדש.
  • ביטוח תכולת דירה ומבנה בפוליסה בודדת – ככלל, רצוי לבטח את תכולת הדירה והמבנה בפוליסה אחת. ביטוח מסוג זה יחסוך דמי השתתפות עצמית כפולים במידה ויגרם נזק הן למבנה והן לתכולת הדירה. בנוסף, ביטוח צד ג' כלול בביטוח תכולת הדירה. ביטוח מפוצל בו ביטוח מבנה למשכנתא נעשה דרך הבנק וביטוח תכולת הדירה נעשה ישירות אל מול חברת הביטוח משמעותו תשלום פרמיית צד ג' פעמיים.
  • כיסוי לרעידות אדמה – נזק הנגרם עקב רעידות אדמה אינו מכוסה על ידי המדינה ויש לבטחו באמצעות ביטוח מבנה למשכנתא או ביטוח מבנה פרטי.
  • דמי השתתפות, גובה הכיסוי וגובה הפרמיה – נהוג כי ככל שדמי ההשתתפות העצמית גבוהים יותר וגובה הכיסוי יורד – כך גם גובה הפרמיה יורד בהתאם. יתרון ברור לפרמיה נמוכה הוא תשלום שוטף מוקטן המקל על נטל הביטוח, אולם בקרות מקרה ביטוחי ההוצאה הכספית שאינה מכוסה על ידי הביטוח עלולה להיות גדולה מאד.
  • ביטוח שיפורי מבנה בביטוח מבנה למשכנתא הנערך באמצעות הבנק – רצוי להוסיף סעיף זה במידה וקיים פיצול בין פוליסת ביטוח תכולת הדירה ופוליסת ביטוח מבנה למשכנתא מכיוון שביטוח מבנה ככלל זול יותר מביטוח תכולה.
  • שיפוצים – בזמן שיפוצים דאגו לקיום ביטוח צד שלישי וחבות מעבידים וכן לבטח את העבודות עצמן, ובכלל זה נזקים העלולים להגרם לדירה בעקבות השיפוצים.
  • ביטוח כפול – במידה וביטוח המבנה נרכש כפוליסה פרטית, חשוב לוודא כי אינכם מכוסים פעמיים ואין גבייה כפולה לדמי הביטוח גם באמצעות הביטוח הפרטי וגם דרך ביטוח מבנה למשכנתא אותו הבנק רכש או נמנע מלבטל.